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【不動産売却】不動産の売却にかかる費用はどれくらいか?

不動産の売却にかかる費用


不動産の売却にかかる費用はどれくらいか



本日はこのテーマでお話します。



不動産を購入する時と同様に、



不動産を売却するにあたり、諸費用が発生します。



どのような費用がかかるかご説明します。




不動産売却時にかかる費用




・仲介手数料










不動産の売却を不動産会社に依頼し、



成約に至った場合、仲介手数料が発生します。



仲介手数料は通常、販売する物件の価格×3%+6万円+消費税



という計算式で計算し不動産会社に支払います。



販売する物件の価格が、



2,000万円の場合で、726,000円



3,000万円の場合で、1,056,000円



4,000万円の場合で、1,360,800円 となります。




上記の金額は、実は不動産会社が依頼者から



受領しても良い上限の金額です。




上限の金額が定められているだけなので、



売却にかかる仲介手数料は不動産会社との間で、



自由に定められるようになっています。




ハウジングトラストでは、売却時の仲介手数料を上記の上限金額の半額、



販売する物件の価格×1.5%+3万円+消費税の計算式で



売却の依頼を承っております。


(売却価格1,000万円以上の場合で、専属・専任媒介の場合に半額となります)



ハウジングトラストで売却した場合の仲介手数料は、



2,000万円の場合で、363,000円



3,000万円の場合で、528,000円



4,000万円の場合で、693,000円


となります。




・抵当権抹消費用






売却する不動産に抵当権が設定されている場合、


決済時に司法書士に依頼し、抵当権の抹消登記が必要となります。




抵当権抹消の登記費用は、約2〜3万円位です。



住所変更登記・氏名変更登記費用






売却する不動産の登記が現在の住民票の住所で登記されていない場合、


決済時に司法書士へ依頼し住所変更の登記が必要となります。



住所変更登記の費用は約1〜2万円位です。




また、登記されている氏名が結婚・離婚等の改姓で変更した場合、



決済時に司法書士へ依頼し氏名変更登記が必要となります。



氏名変更登記の費用は約1〜2万円位です。



銀行全額繰上返済手数料






売却時に住宅ローンの残債が残っている場合、


決済時に現在の住宅ローンを一括完済します。



一括完済の際は銀行へ所定の全額繰上返済手数料が必要となります。



全額繰上返済手数料は1万円〜5万円位です。



現在住宅ローンを借り入れしている金融機関にご確認下さい。




測量代





主に土地や戸建の売却を行う場合、



売主には境界の明示義務というものがあります。



敷地の境界に明確な境界標が見つからない場合や



測量図が古かったり、測量図が無い場合などに現況測量または確定測量を行います。



敷地の大きさや形状により金額は変動しますが、



一般的な30坪前後の敷地の場合で



現況測量が約10〜20万円位、確定測量が30〜40万円位です。



残置物撤去費用





不動産を売却する際には、敷地内や建物内にある残置物を



撤去しなければなりません。



撤去にかかかる費用は、荷物の内容や量によって変動します。



残置物の片付けを行う業者をご紹介することもできますので、




残置物の処分にお困りの場合はご相談ください。





上記の費用が不動産の売却の際にかかる諸費用です。



当社に売却をご依頼頂いた場合、




全部でいくら位の諸費用がかかるかお見積もりさせて頂きます。





お読みいただきありがとうございました。



更新日時 : 2020年01月09日 | この記事へのリンク : 

【不動産売却】不動産を高く売る為の物件写真の撮り方

高く不動産を売る為の不動産写真の撮り方

不動産を高く売る為の物件写真の撮り方



本日はこのテーマでお話します。



不動産を高く売る為には、


物件の魅力を余すことなく伝える魅力的な販売用図面を作成し、


販売用図面をレインズに登録することが大切と前回お話しました。




販売用図面には物件の外観写真や室内写真など


多数掲載する事を推奨しましたが、


よりお客様に物件の魅力が伝わるように



物件写真の撮影で私が意識していることをお伝えします。




ホームページやポータルサイトに物件写真を登録する際も



物件写真の撮り方次第でお客様からの反応が大きく変わります。






物件は広角レンズを使用した一眼レフカメラで撮影する



物件写真を撮影する際は、広角レンズを使用します。


一般的なデジタルカメラですと、かなり距離を離れて撮影しない限り


建物全体が写真の中に収まりません。



特に室内の写真を撮るときに通常のレンズと広角レンズでは


撮影できる範囲に大きく差が開きます。



一眼レフタイプのカメラの場合、


超広角のレンズが使用できたり、明るさの調整が容易にでき、


想像以上に良い映りの物件写真が撮影できます。




【広角レンズの撮影例】
広角レンズの撮影例





天気の良い日に物件に一番陽が当たる時間帯に撮影する



建物の外観を撮影する際は、


天気の良い日に、物件に良く陽が当たる時間を狙って撮影します。



背景が青空の物件写真はとても見栄え良く映ります。


更に、物件に良く陽が入る時間帯を狙って撮影します。




仕方なく天気の悪い日に撮影してしまった場合、


後日、天気の良い日に再撮影し、写真を差し替えます。




物件写真が与えるイメージはとても重要です。


曇った日に撮影した写真では、


どこか薄暗くどんよりとした印象になり、


お客様からのお問い合わせは期待できません。



【曇った日に撮影した例】




【良く晴れた日に撮影した例】





外観・室内をくまなく撮影する





物件の室内写真は、建物の状態を判断する際に大きく役立ちます。



住宅の購入を検討しているお客様にとって、


室内の状態がどういった状態かはとても関心のある内容です。




リビングやキッチン、洗面所、お風呂、トイレ、


居室、収納、バルコニーなど撮影できる限り撮影し


販売用図面やホームページなどで掲載しアピールします。





室内写真を撮影するときは、なるべく照明を付けて室内を明るくし、


カメラの露光を上げて明るく撮影するようにします。




建物の外観写真を撮影する際には、


撮影する方角を変えたり、


前面の道路付けなどを撮影し周囲の状況もわかるようにします。




物件写真の撮影の仕方でお客様からの反応は大きく変わります。


不動産を高く売却する為に少しでも見栄え良く物件写真を撮影し


お問い合わせを得られるようにします。


当社に売却をお任せ頂いた場合、


物件写真には特にこだわって撮影し、


物件の魅力を最大限アピールさせて頂きます。





お読み頂きありがとうございました。






















更新日時 : 2020年01月08日 | この記事へのリンク : 

【不動産売却】不動産を高く売る為の販売用図面の作り方

不動産を高く売る販売用図面の作り方

不動産を高く売る為の販売図面の作り方



今回はこのテーマでお話したいと思います。



不動産を高く売る為には、

レインズに即座に物件情報を登録し、

他の不動産会社にも情報を流通させ、

顧客に紹介してもらうことが大事だと前回お伝えしました。



今回は、レインズに登録する販売用図面についてお話します。



まずはこちらの販売用図面をご覧ください。


不動産を高く売る為の販売図面の作り方


こちらの販売図面は、当社が売却依頼をうけた物件の販売用図面です。

(成約済みの物件の為、一部加工しております)



物件の写真や、セールスポイント、物件概要、地図など

この販売用図面を見れば、一目で物件の良さが伝わるように

丁寧に作成しております。





不動産を顧客に紹介する営業マンは、


レインズに登録されている販売用図面を見て、紹介する物件を選びます。




この時に販売用図面で物件の魅力がうまく伝わらなかった場合、

顧客に対して物件を紹介してもらえる事もなくなってしまいます。




そして、広告掲載する物件にも選ばれなくなり、

結果、成約の可能性は低くなります。





販売用図面は、物件が売却できるかどうかの重要な役割を持っています。




その事をわかっていない不動産会社、営業担当者がまだまだ多いです。




不動産を高く売る販売用図面の作成ポイント

物件の写真は綺麗に撮り、なるべく写真を多く入れるようにします。





良く晴れた天気の良い日に、



物件に一番陽が当たる時間を狙って写真を撮ります。






室内の写真も撮影できる場合は、なるべく多く販売用図面に入れ、




画像にキャプションを入れてアピールをします。





物件のキャッチコピーは大きく、わかりやすく記載します。







物件の持つ魅力を最大限にアピールするように、


(駅徒歩〇分、駐車場〇台可、築浅、角地、住環境良好・・・等)



キャッチコピーを考え、掲載するようにします。





できる限り多くのアピールポイントを見つけて、




もれなくアピールを行います。




物件の所在地、地図、概要は正確に記載し、



一目で物件の場所を
確認できるようにします。







物件の住所や地図を記載しない不動産業者がありますが、


物件を紹介してもらう気がないのではと思います。



物件の詳細の住所と地図、概要は必ず記載します。







間取り図を色付けして綺麗に作成する




建物の間取り図はお客様が最も知りたい情報のひとつです。




できるだけ綺麗に間取り図を作成します。




また、水回りを水色で塗るなど、



色分けをすると見やすい間取り図になります。


スーパー、コンビニ、学校等までの距離を記載する。




日常生活で利用する、コンビニやスーパーなどの買物施設までの距離や




小学校・中学校までの距離などを記載し、



購入後の生活をイメージしてもらいやすくします。





広告掲載可能な事を販売用図面に明記する










他の不動産会社に積極的に広告活動を行ってもらうために、



広告掲載可と販売用図面に記載します。






販売用図面によって、その物件の売行きは大きく変わります。




実際、大手不動産会社で1年以上販売しても全く売れなかった物件を



当社がお預かりして高く売れる販売用図面を作成した結果、



売主様の希望販売価格で3ケ月以内に成約できました。



当社に不動産の売却をご依頼頂いた場合、


不動産を高く売る為の販売用図面を作成し、


即時にレインズ登録を行い、高額・早期売却に向けて


販売活動を行わせて頂きます。



お読みいただきありがとうございました。








更新日時 : 2020年01月07日 | この記事へのリンク : 

【不動産売却】高く不動産を売却するための不動産会社の選び方

不動産を高く売却するための不動産会社の選び方

高く不動産を売却するための不動産会社の選び方



今回はこのテーマでお話したいと思います。


高く不動産を売却するには、


不動産会社に買取りしてもらうのではなく、


不動産会社に依頼し、一般の購入希望者を探してもらい売却すること、


そして流通相場や地域の情報を熟知した地元の不動産会社が


おすすめという事を前回お話しました。



では、不動産をより高く売却してくれる不動産会社を選ぶには


どのようにして選べば良いのでしょうか?



答えは簡単です。




自社の利益より顧客の利益を優先して販売活動を行う不動産会社を選びましょう。



不動産の販売方法は、


不動産会社の販売方針によって大きく違います。



顧客の利益を優先する会社では、


不動産をより高く、早く販売するように販売活動を行います。



ところが、自社の利益を優先する会社では、


高く売ることより、自社で購入希望者を見つけ、


両手仲介を行い利益を増やす事を考えます。


俗に言う【物件の囲い込み】を行うのです。



こういった自社の利益を優先する会社は、


他の不動産業者へ物件の情報を公開しなかったり、


または申込有と偽り物件を紹介させずに


自社の顧客だけに物件を紹介し両手仲介を狙います。


当然そのように紹介する顧客を限定すれば


なかなか不動産が売れることはなく、


すぐに販売価格の値下げを提案してきます。


売主に値下げさせて割安となったところで、


両手仲介を狙っていくのです。



このような自社の利益を優先させる不動産会社にだけは



不動産の売却をまかせてはいけません。



依頼する不動産会社が顧客の利益を優先する会社か、



自社の利益を優先する会社かのどちらか見分けるには、



レインズ登録をすぐに行っているか?



他の不動産会社に広告掲載を許可しているか?



この2点を確認しましょう。


レインズというのは、


不動産業者専用の物件情報流通サイトです。


ここに物件情報を登録すると、


日本全国の不動産会社に情報が流通し、


それぞれの不動産会社が顧客に物件を紹介します。


レインズに登録すると、登録証明書が発行され、


自分の不動産が現在販売中かどうかを確認できるIDと


パスワードが発行されます。


定期的にログインして、きちんと販売中か確認しましょう。


また、他の不動産会社に広告をしない会社は


自社の利益を優先しています。



販売を開始したら、すぐにレインズで情報を流通させて、


他の不動産会社にも広告の掲載を許可し、


それぞれのホームページや広告媒体で


広く買主を募集したほうが良いのは明確です。


不動産をより高く、そして早く売るには、


このように顧客の利益を優先して販売活動を
行う不動産会社を選びましょう。



そして、販売担当者が販売用図面の作成や


広告用写真の撮影などのノウハウや経験を持っていれば、



かなりの確率で不動産を高く売却できます。



不動産を高く売る為に、ぜひ良い不動産会社をみつけてください。



当社も不動産売却を得意としておりますので、


その候補に入れて頂ければ幸いです。


お読みいただきありがとうございました。


























更新日時 : 2020年01月06日 | この記事へのリンク : 

【不動産売却】不動産を高く売る為にどうすれば良いのか

不動産を高く売却する方法

不動産をより高く売却するにはどうすれば良いのか?


今回はこのテーマでお話したいと思います。



不動産を売却する方法は大きく分けると2通りあります。



・1つ目は不動産会社に買取りしてもらう方法



・もう1つは、不動産会社に依頼して、
 
 一般の購入希望者を見つけてもらい売却する方法




不動産会社に買取りしてもらう場合、

即金ですぐに不動産を売却できることがメリットです。



しかし、買取りの場合の売却金額は相場(市場流通価格)の

7〜8割位となり売却金額は安くなります




買取りした不動産会社は、購入した不動産に利益を上乗せして

再販売しますので、買取り金額が安くなるのは当然の事です。




一方、不動産会社に依頼し一般の購入希望者を見つけてもらい


売却する場合は、相場(市場流通価格)にて売却する事が可能です。



不動産を高く売りたい場合には絶対にこちらを選びましょう。



ただし、高く売却できるかわりに、いつ不動産が売却できるか


という部分が不明確です。



・自分の不動産がいくら位で売却ができるのか?



・売りに出した場合、どれ位で売れそうな物件なのか?




こういった情報は、売却を依頼する不動産会社に査定を



依頼すると、詳しく情報を聞くことができます。




不動産の査定を受けるのは近隣の相場や取引市場に詳しい、


地元の不動産会社がおすすめです。




不動産会社によって、販売の方法や方針が違いますので




より高く不動産を売却してくれる不動産会社を選びましょう。




不動産をより高く売却するためには、不動産会社選びが特に重要です。




高く不動産を売却するための不動産会社の選び方



別のコラムでご紹介したいと思います。




お読み頂きありがとうございました。










更新日時 : 2020年01月05日 | この記事へのリンク : 




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