不動産を購入するときは、売買契約を結ぶ前に重要事項説明を受けることになります。
重要事項説明では購入する不動産に関するさまざまな説明を受けるため、チェックしておきたいポイントや注意点も多いです。
今回は、不動産購入時の重要事項説明とは何か、重要事項説明でチェックしておきたいポイントや注意点についてご紹介します。
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不動産購入時に受ける重要事項説明とは
重要事項説明とは、購入する不動産について売主から買主に説明しなければならない項目を説明することです。
その不動産にどのような瑕疵があるのかなど、買主が購入を判断する材料になるような情報が説明されます。
売主から買主に伝えるべき情報を提供する場ではありますが、売主自身が説明をおこなうわけではありません。
重要事項説明は宅地建物取引業法で定められた義務
重要事項説明は、宅地建物取引業法（通称、宅建業法）に基づく義務です。
宅地建物取引業法は、不動産業者の義務や規制について定めた法律です。
不動産は高額な商品であり、多くの買主にとって一生に一度の買い物となる場合が多いでしょう。
そのため、専門知識を持たない買主が誤った認識や勘違いにより損をしないよう、重要事項説明が義務付けられています。
重要事項説明は、不動産の売買契約を締結する前におこなわれます。
そのため、重要事項説明書や契約書に買主が署名し契約が締結されると、買主はその説明に納得し、契約内容に同意したことになるでしょう。
重要事項説明は宅地建物取引士がおこなう
重要事項説明をおこなうのは売主ではなく、不動産会社の宅地建物取引士です。
宅地建物取引士は、不動産取引に関する専門資格を有し、重要事項の説明などをおこなう不動産取引の専門職です。
重要事項説明では、売主から情報をヒアリングし、宅地建物取引士が作成した重要事項説明書をもとに説明がおこなわれます。
基本的には、宅地建物取引士と買主が対面で書類を確認しながら説明をおこなう必要があります。
説明が終わり、買主が納得できたら、重要事項説明書に署名し押印しなければなりません。
重要事項として説明を受けた内容については、後になって「聞いていなかった」と主張することはできません。
そのため、不明点や疑問があればその場で質問し、十分に理解できるまで説明を受けることが重要です。
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不動産購入時の重要事項説明でチェックしておきたいポイント
重要事項説明では、購入予定の不動産に関する多くの項目が説明されるため、事前に確認しておきたいポイントが数多く存在します。
理解するべき項目を聞き逃さないためにも、説明を受けるときにチェックしておきたいポイントを事前に知っておくと良いでしょう。
重要事項説明では、購入する物件に関する情報や、不動産売買契約の条件に関するポイントをチェックする必要があります。
購入する物件に関するチェックポイント
重要事項説明では、購入する物件に関するさまざまなポイントを確認する必要があります。
まず確認すべきは、購入する不動産の所在地や面積、登記簿に記載されている内容などの基本情報です。
また、その不動産を今後利用するうえで、希望する運用が可能かどうか、法律上の制限を確認することが求められます。
該当の不動産が法律上の道路にどれだけ接しているか、私道に関する取り決めがどうなっているかも確認しましょう。
さらに、水道やガス、電気などのインフラの引き込み状況や、排水の処理方法についても確認する必要があります。
敷地の形状や建物の構造、管理状態、また何らかの瑕疵があればその情報についても説明を受ける必要があります。
購入するのがマンションであれば、共用部分の管理形態や管理費・修繕積立金の金額、使用細則についても確認しましょう。
不動産売買契約の条件に関するチェックポイント
重要事項説明では、購入する不動産そのものだけでなく、売買契約の条件に関する説明も受けます。
その中には不動産の購入代金に関する説明も含まれており、契約時の手付金の金額などについても説明されるため、確認が必要です。
また、何らかの事情で売主または買主のいずれかが契約を解除したい場合、どのように手続きすればよいかについても説明されます。
手付金を放棄して契約を解除する手付解除や、一方が契約違反した場合の契約解除についても理解しておかなければなりません。
さらに、住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、ローンの本審査に落ちた際に無条件で契約を解除できるローン特約があるかを確認しておきましょう。
加えて、供託金や瑕疵担保保険への加入状況などについても説明されます。
これは、不動産を引き渡された後に瑕疵が見つかっても、補償による修繕費用を受け取れるかに関わるため、しっかり確認しておくことが重要です。
そのほか、不動産の周辺環境における瑕疵の有無や、不動産によっては現状渡しに関する特約についても説明されます。
気になる点があれば、納得できるまで宅地建物取引士に説明を求めることが大切です。
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不動産購入時の重要事項説明における注意点
重要事項説明を受けるときは、いくつかの注意点に気を付ける必要があります。
宅地建物取引士による重要事項説明は、不動産に関する疑問点を解消して納得のいく契約をおこなうための最後の機会と言っても良いでしょう。
そのため、いくつかの注意点を意識しながらしっかり説明を聴く必要があります。
事前に重要事項説明書のコピーを受け取って読み込んでおく
重要事項説明における注意点は、事前に重要事項説明書のコピーを受け取り、内容をしっかりと読み込んでおくことです。
不動産の重要事項説明ではさまざまな内容が説明されるため、当日書類を確認するだけでは、質問したいことがうまくまとまらない可能性があります。
そのため、宅地建物取引士が重要事項説明書を作成した時点でコピーを送ってもらい、当日までによく読み込んで疑問をまとめておくことが重要です。
また、説明をおこなう宅地建物取引士が資格を有する正規の専門家であるかどうか、説明を受ける前に確認しておくことも大切です。
変更点があれば書類自体を作り直してもらう
重要事項説明の注意点は、内容に変更があれば書類そのものを作り直す必要があることです。
売主と買主双方の認識に違いがあったり、記載内容に誤りがあった場合は、書類の内容を変更する必要があります。
この場合、重要事項説明書を再作成する必要があり、修正テープや訂正印による修正は認められません。
これは、重要事項説明書を修正した跡が説明後に勝手に加えられたものだと主張されることを防ぐためです。
重要事項説明書を修正する際には、売主と買主が変更点について意見を交換し、認識を一致させた上で書類を再作成し、十分に確認することが求められます。
しっかり説明を受けて納得してからサインをする
重要事項説明における注意点は、説明を十分に受けていなかったり、納得していなかったりする状態でサインをしないことです。
重要事項説明書にサインをすると、買主はその内容に納得し合意したと見なされます。
また、一度サインした書類の内容を後から変更することはできません。
不動産取引においては、早急に不動産を売却したいあまり、法令を無視して重要事項説明を省略しようとする事業者も存在するため、注意が必要です。
重要事項説明を受けていないにもかかわらずサインを求められた場合は、まだ説明を受けていないことを指摘し、サインに応じないようにしましょう。
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まとめ
重要事項説明は、不動産の買主を守るためにおこなわれる重要な項目の説明です。
宅地建物取引士によって物件そのものに関する情報や、契約条件に関する説明がおこなわれます。
事前に重要事項説明書のコピーを読んでおき、当日はしっかり説明を受けて、納得してからサインをするようにしましょう。
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