マイホーム購入希望者に役立つ知識やお得な情報をお伝えしていくマイホーム購入講座の第３回。
『物件購入の諸費用について徹底解説！』というテーマでお話します。
物件購入時の諸費用について
車を購入するときでも、代金の他に税金や諸費用がかかる事は良く知られていますが、不動産を購入する際にも、同じように様々な諸費用がかかります。
不動産購入時の諸費用について詳しく知っておくと、不動産会社から余計な費用を請求されたり、損をしてしまう心配が無くなります。
マイホームを賢く購入する為にも、不動産購入時の諸費用について是非ここで学んでください。それでは不動産購入時の諸費用について順にご説明していきます。
１．登記費用
不動産を購入した際に、土地・建物が誰の名義であるかわかるように、
法務局で登記という手続きを行う必要があります。
不動産の登記には、登録免許税という税金がかかり、また登記を行う司法書士に報酬を支払います。これらの費用をまとめて登記費用と呼びます。
登記費用は物件の評価額によって金額が変わります。
3,000万円位の新築一戸建てでしたら、およそ35～40万円位になります。
２．表示登記費用
新築の建物を購入する際には、表示登記という登記が別途必要となります。
新築の建物は、建物が完成した段階ではまだ登記簿が存在していません。
建物の登記を行うために、登記簿の表題部を作る登記を
表示登記といいます。
建物についての出生届のようなイメージです。
表示登記の費用はおよそ、9～10万円位です。
３．固定資産税・都市計画税の清算金
不動産を所有すると、固定資産税・都市計画税という税金が毎年課税されます。
不動産売買の際は、固定資産税・都市計画税の年額を物件の引渡し日をもって日割計算し清算を行う事になっています。
固定資産税の日割は、１月１日を起算日として、物件の引渡し日の前日までが売主、引渡し日以降12月31日までが買主の負担で日割計算します。
固定資産税は１月１日の時点で所有している方（売主）に
その年の１年分の税が課税されることになります。よって、その年の税金は売主が納税し、日割額を買主が売主に支払い清算するのです。
４．火災保険料
不動産を購入した場合、通常火災保険に加入します。火災保険には、単純な火災の被害だけでなく、風災や雹災、雪災などの様々な災害に対して補償がおりる総合保険という商品が一般的です。
火災保険には、地震保険を付帯する事で、地震によって発生した火災や損害についても補償が受けられます。通常の一戸建てで５年加入の場合で、約１５～２５万円程度です。（地震保険５年含む）
マンションの場合は、鉄筋コンクリート造なので保険料が安く、５年加入で５～１０万円程度です。（地震保険５年含む）
住宅性能評価書を取得している物件ですと、耐震等級によっては最大50％の地震保険の割引が使えたりします。
５．印紙代
不動産を購入する場合、不動産売買契約書を作成します。
その際に、収入印紙を１万円分貼付します。
（物件の価格により印紙代は異なります）
また、住宅ローンを借入する場合は、銀行との間で金銭消費貸借契約を締結します。
その契約書に、2万円の収入印紙代を貼付します。
（借入する金額により印紙代は異なります）
６．仲介手数料
不動産を購入する際に、仲介の不動産業者に支払う報酬が仲介手数料です。
仲介手数料は、取引する物件の価格の３％＋６万円＋消費税という計算式で上限が決められています。
例えば、3,000万円の物件を購入した場合の
正規の仲介手数料は、1,056,000円にもなります。
ただし、仲介手数料というのは上限が定められているだけであって、
不動産会社がその範囲内で自由に定めて良いことになっています。
当社（ハウジングトラスト）では、仲介手数料の割引サービスを行っており、
新築一戸建ては、ほとんどの物件が仲介手数料無料でお取扱い可能です。
また、中古一戸建やマンション、土地なども仲介手数料最大無料の割引サービスで取扱しています。
７．ローン事務手数料
住宅ローンを銀行より借入する場合に、
銀行に支払う事務手数料です。
都市銀行などでは、通常33,000円です。
８．ローン保証料・ローン融資手数料
住宅ローンを銀行から借入する場合、
現在では連帯保証人という制度を利用していません。
連帯保証人を立てない代わりに、
保証会社というものを利用します。
保証会社に住宅ローンを借入する際の保証をしてもらうのに必要な費用が住宅ローン保証料です。
35年返済の場合、100万円あたり20,614円という保証料が必要で、
例えば3,000万円のローンをした場合は、618,420円となります。
現在では、保証料のタイプの他に融資手数料として保証会社へ手数料を支払い保証を受ける方法もあります。融資手数料型の住宅ローンはローン中途完済時の保証料返金が無い為、銀行も金利優遇を大きくしており、現在では融資手数料型が一般的となってきています。
ローン融資手数料の計算は借入金額の2.2％（税込）が一般的です。
９．ローン代行手数料
住宅ローンの借入をサポートする際に、不動産会社が任意で定める諸費用です。
不動産会社ごとに金額も異なり、5万円～15万円（税抜）位が一般的です。
当社では、住宅ローンをご利用されるお客様がローンの手続きをスムーズに安全に行えるように住宅ローンの代行手続きを行っております。主に、住宅ローンを借入する銀行の選定や、住宅ローン申込み書類の作成サポート、必要書類の取得や提出手続きの代行、住宅ローン契約時の立会いなどをサポートしております。住宅ローン手続きを代行させて頂く場合には、ローン代行手数料として55,000円（税込）を頂いています。お客様がご自身で住宅ローン手続きを行う場合は、不要となります。
１０．団信保険料
住宅ローンを借入する際に、
団体信用生命保険に加入します。
団体信用生命保険とは、住宅ローン返済中に万一亡くなってしまったり、
高度障害になってしまった場合に保険がおり、住宅ローンが完済される仕組みの保険です。
銀行から住宅ローンを借入する場合は、
団信への加入が義務となっており、
保険料は銀行負担となっているので無料です。
（3大疾病特約などの補償を追加する場合は有料）
１１．適合証明書発行手数料
フラット３５を利用する場合には、
フラット３５の基準に達している事を証明する、
適合証明書を取得する必要があります。
新築物件の場合、あらかじめ売主の業者が適合証明書を取得している場合もありますが、取得して無い場合は買主の負担で適合証明書を取得します。
適合証明書の取得費用は通常、50,000円～150,000円（税抜）ほどになります。
以上が、不動産を購入する際に必要な諸費用となります。
諸費用の総額は物件価格の９％位が目安と言われており、
例えば、3,000万円の物件を購入した場合、
通常の諸費用は約２７０万円の計算となりますが、
当社で仲介手数料無料サービスを利用されると、
仲介手数料の３％+６万円+消費税の約１０５万円分が安くなりますので、
諸費用は約165万円の目安となります。
諸費用と住宅ローンのシュミレーション
それでは、仮に3,000万円の新築一戸建てを購入し、諸費用の分は自己資金で用意し、
3,000万円の住宅ローンを都市銀行で借入した場合の諸費用と毎月の住宅ローンの支払額をシュミレーションしてみます。
≪諸費用の内訳明細≫
・登記費用 約３５万円
・表示登記費用 約９万円
・銀行事務手数料 3万3000円
・銀行保証料 61万8420円
・ローン契約印紙代 2万200円
・売買契約書印紙代 1万円
・火災保険料（５年分）約20万円
・仲介手数料 当社の場合無料
・ローン代行手数料 5万5000円
・固定資産税清算金 約10万円・・・（引渡し日により変動します）
合計 約1４７万円 となりました。
≪住宅ローンの返済額≫
上記諸費用の約１４７万円を自己資金で用意し、物件価格の3,000万円を都市銀行の住宅ローンで、35年返済、変動金利（0.５２５％）で借入した場合の返済額は、
月々 7万8,207円（ボーナス返済無し）となります。
※ローンの金利については、勤務先の状況や自己資金の額によって変動します。
最後に物件によっては、購入後半年～1年後に
不動産取得税が課税される場合があるのでご注意ください。通常の新築一戸建を購入する場合、税金の控除によりほとんどのケースで、不動産取得税はかかりません。
土地建物が大きく高額な物件や、築年数が20年以上の一戸建てや、築年数が25年以上のマンションを購入したり、土地や事業用の物件を購入する場合には
不動産取得税がかかる事がありますので注意しましょう。
不動産購入時の諸費用は、大変高額になりますが、仲介手数料を節約するだけでかなりの金額を節約する事ができます。気に入った物件が見つかったら、ぜひ不動産会社に諸費用の見積りを作成してもらいましょう。
当社では10分ほどのお時間で、物件購入時のお支払額や諸費用のシュミレーションをお出しできますので、ぜひお気軽にご相談下さい。
株式会社ハウジングトラスト
ＴＥＬ ０４－２９３９－４８７７
