不動産を購入するために必要な年収は？予算や返済比率について解説

不動産購入は大きな買い物となるため、十分な資金を確保したうえで計画を進める必要があります。
「どのくらいの年収になったらマイホームを買ってもいいのだろう」と考える方もいるかもしれません。
そこで今回は、不動産を購入するために必要な年収や予算、返済比率について解説します。

不動産購入の予算と年収

不動産を購入するためには、必要となる費用の総額を把握し、予算を準備することが大切です。
ここでは、予算を決めるうえで重要な要素として、年収倍率、頭金、借入可能額に分けて解説します。

年収倍率

年収倍率とは、住宅の購入価格に対する購入者の年収の倍率を表します。
近年までマイナス金利が続いていた背景もあり、年収倍率は5～7倍程度が一般的となっています。
たとえば、年収300万円であれば、住宅価格1,500万〜2,100万円が適正であるとの計算です。
ただし、予算で考える必要のある要素は年収だけではないため、年収倍率は参考に留めることをおすすめします。

頭金

頭金とは、売買契約時に現金で一括払いする費用です。
頭金と住宅ローンを足した費用が、住宅価格の総費用となります。
頭金を多めに支払うと支払いの残りが少なくなるため、月々のローン返済の負担が軽減します。
貯蓄が多い場合や親からの援助が見込める場合などは、頭金を多く払うのもひとつの方法です。
ただし、頭金の支払いによって貯蓄を使い果たしてしまうことがないように注意しましょう。
将来的に出産や子どもの進学、入院などのライフイベントによりまとまった出費が必要となる場合もあります。
生活費や万一の場合の予備資金などを取り分けたうえで、余裕のある額を頭金として支払うことがおすすめです。

借入可能額

不動産購入で、貯蓄などの自己資金だけでは賄えない部分は住宅ローンを組むことが一般的です。
住宅ローンを組む場合は金融機関による審査を受け、その結果によって借入可能額が決まります。
借入可能額の条件は金融機関や組むプランによって異なりますが、一般的には返済負担率が25％を超えると返済不能になるリスクが高まるとされています。
マンションを購入する場合は、ローン返済だけでなく管理費や駐車場代などの支払いも必要です。
現実的に返済可能な額を計算し、ローンが生活費を圧迫することがないように計画する必要があります。

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不動産購入予算の計算方法

不動産購入の予算を検討する場合は、具体的な金額をシミュレーションすることが大切です。
ここでは、マンション購入額に応じた支払いシミュレーション、現在の家賃を参考にしたシミュレーション、住宅費支払いのキャッシュフローに分けて解説します。

計算①不動産購入額に応じた支払いシミュレーション

年収と借入額で計算した不動産購入額の支払いシミュレーションをしてみましょう。
年収300万円の20％を返済に充てると設定すると、35年ローンでは約1,650万円借り入れでき、総支払額が約2,100万円となります。
全期間固定金利1.5％の場合、月々の支払額は約5万円です。
マンションでは、管理費や修繕積立金に月々3万円程度かかることが一般的です。
つまり、この条件の場合は「1,650万円+頭金」の価格の不動産を購入し、住宅ローンの返済と管理費などを併せて月々8万円程度の住宅費がかかることになります。

計算②現在の家賃を参考にしたシミュレーション

不動産購入の予算を決める方法として、年収のほかに現在の家賃を参考に計算する方法があります。
現在支払っている賃貸物件の家賃額をそのままローン返済にスライドさせれば、マイホームが購入できる計算です。
たとえば、現在の家賃が月7万円の場合、毎月同じ額のローンを金利1.9％で35年間返済すると、総額2,140万円となります。
さらに現在マイホーム貯蓄をしている場合は、その分の額をローン返済に回せるかもしれません。
返済額を月2万円増やせる場合は、総額2,750万円のローン返済ができる計算となります。
この額に頭金として用意できる自己資金を足すと、購入が可能な住宅価格の目安を算出できます。
さらにボーナス時に繰り上げ返済をすると、月々の返済額を減らすことも可能です。

計算③住宅費支払いのキャッシュフロー

購入する不動産価格の予算を年収だけで決めることはおすすめできません。
現状の借入可能額の上限まで借り入れると、返済が困難になる可能性があるため注意が必要です。
たとえば、年収が500万円あり、月々の返済を年収の30％の12万5千円に設定してローンを組んだとします。
後から修繕積立金や管理費などの月々の費用3万円を含めた場合、住宅費の割合は年収の37％を超えてしまいます。
また残業代を含めて年収を計算していた場合、将来的には業績不況などで残業がカットされ、収入が減少する可能性もあるでしょう。
社会保険料の増加や各種増税によって、借入開始時よりも出費が増える可能性も考えられます。
このような要素を検討すると、借入可能額の上限まで借り入れるとリスクが大きいと言えます。

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不動産購入における住宅ローンの返済比率とは

不動産購入時には、住宅ローンで「どれだけの額を借りられるか」だけでなく「長期的に返済可能かどうか」を基準に考えることが大切です。
そのうえで重要な基準となる返済比率について解説します。

返済比率とは

住宅ローンの返済比率とは「年間返済額÷年収×100」で算出される比率です。
返済比率は一般的には30〜35%が適正とされています。
年収500万円の場合、返済比率35％では年間返済額は175万円、毎月返済額は約14万5,800円となります。
返済比率30％で計算すると年間返済額は150万円、毎月返済額は約12万5,000円です。
金融機関のなかには、年収によって返済比率の上限を決めているところもあります。

適性な返済比率について

返済比率を検討する場合は、一般的に適正とされる基準に加えて、自分自身の生活様式やライフプランを考える必要があります。
家庭ごとに適正な返済比率は異なります。
家庭の支出は世帯人数や子どもの有無、生活レベルによって違いがあるでしょう。
ある程度の貯蓄があり、今後大きなライフイベントは少ないと予想される世帯の場合は、返済比率が高くても負担は少ないかもしれません。
一方で、これから子どもの進学を控えている、転職の可能性があるなど、変化の可能性が大きい方は返済比率を高くするとリスクがより大きくなります。
借入金額の設定では、一般的に適正と言われる額に加えて、個々の状況に合わせた計画を立てることが大切です。

他のローンの返済を考慮に入れる

住宅ローン以外に、カードローンや自動車ローンなどの借り入れがある方は多いでしょう。
住宅ローンの返済比率だけを計算していると、その他のローンを含めた全体の返済負担が想定以上に大きくなる場合があります。
住宅ローンの金利は、他のローンの金利より低いことが一般的です。
そのため、現状他のローンの返済負担が大きい場合は、先に完済してから住宅ローンを組むことがおすすめです。
少額の借り入れであっても重なると総額が大きくなる場合があるため、住宅ローンを検討するタイミングで全体のローンの見直しをおこないましょう。

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まとめ

不動産購入の予算は、年収倍率5～7倍程度が適正とされています。
そのほかにも自己資金で用意できる頭金の額や現在払っている家賃の額などから計算して、不動産購入費を決めることもできます。
返済比率は一般的には30～35%が適正とされていますが、それぞれの家庭の生活様式や将来のライフイベントを検討に入れることも大切です。